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beim Hauskauf

Was Sie wissen sollten

BEVOR SIE EIN "GEBRAUCHTES" FERIENHAUS KAUFEN:

Etwa 90% der in Meeresnähe angebotenen Ferienhäuser sind in dieser Gegend vor etwa 40 Jahren als reine Sommer-Ferienhäuser ohne Baugenehmigung und unter „Kostenoptimierung“ entstanden. Dies bedeutet, dass sie in der Regel weder ein geeignetes Fundament noch irgendeine Art Dämmung oder Isolierung besitzen, meistens nur einschalig aus Sandsteinen gemauert wurden, mit Einscheiben-Alu-Fenstern ausgestattet sind, eine mehr auf Rost also auf Material vertrauende Wasserinstallation knapp den vorsichtigen Betrieb erlaubt und eine Strom-Installation besitzen, die knapp ausreicht, um einen Kühlschrank und 4 Birnen zu betreiben (und auch das nicht immer gleichzeitig !), ... und von der fehlenden Sicherheit dieser Installation nach heutigen Standards möchten wir garnicht erst reden. I.d.R. erlaubt die Installation daher auch keine meist dringend notwendige Erhöhung der Elektro-Einspeiseleistung (die sog. "potenza"), eine italienische Spezialität der öffentlichen Stromversorgung, ohne die ein aus nordeuropäischer Sicht selbstverständlicher Basisbetrieb nicht möglich ist.
Wenn Sie Ihr Ferienhaus hier nur zwischen Juni und September bewohnen möchten, muss das alles kein grosses Problem sein, und Sie werden viel Freude an Ihrer Investition haben, denn die frühe Sommersonne trocknet die feuchten Wände aus bis Sie kommen, und ein bisschen Farbe beseitigt dann auch den Rest der winterlichen Schimmelspuren (s. "beim Renovieren"), und ein Austausch der Elektroleitungen kostet i.d.R. auch kein Vermögen. Wenn Sie allerdings Ihr Ferienhaus auch im Winter oder in der Zwischensaison geniessen möchten, oder gar das Haus als Dauerwohnsitz erwerben, dann sollten Sie Ihr Budget so planen, dass genügend Mittel für die notwendige Renovierung und „Upgrades“ übrig bleiben (je nach Zustand der Immobilie kommt dabei in der Regel noch einmal die Kaufsumme dazu, und oft auch noch mehr).

Papiere bitte!

Abgesehen vom Aspekt der Bauqualität der Immobilie, sollten Sie darauf achten, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei ist, denn Sie erwerben nach italienischem Immobilienrecht "gekauft wie gesehen" mit allen evtl. offenen rechtlichen Problemen. D.h., dass die Immobilie entweder mit einer ordentlichen Baubewilligung erstellt wurde (also mit einem „permesso di costruire“) und danach auch nicht mehr verändert wurde! Oder dass die Immobilie nachträglich genehmigt wurde (und dann über eine „licenza edilizia in sanatoria“, auch „condono“ genannt, verfügt) und dass diese genehmigten Pläne auch der real existierenden Immobilie entsprechen!
Darüberhinaus sollten die Besitzverhältnisse restlos geklärt sein, was mit Hilfe eines zeitlich aktuellen Katasterauszugs („estratto catastale“) am einfachsten geht. Achten Sie dabei darauf, dass der Besitz des Hauses und des dazugehörenden Grundstücks einwandfrei dokumentiert sind. Es gibt hier nämlich auch Häuser, die auf einem Grundstück gebaut wurden, dass dem Hausbesitzer nicht unbedingt selber gehören muss, Probleme inklusive ...
... ach ja, und Häuser, für die "gerade keine entsprechenden Dokumente vorliegen" gibt es nicht (Sie würden ja auch kein Auto ohne KFZ-Brief kaufen) !!!
Und noch eine Anmerkung zum sogenannten Vorvertrag ("compromesso"): dies ist trotz seines eher unverbindlich klingenden Namens und obwohl meistens nur in Form eines Privatvertrages ausgeführt, DAS ALLES WEITERE ABSOLUT VERBINDLICH REGELNDE DOKUMENT. Eine detaillierte Ausgestaltung mit präzisem Auflisten der vom Verkäufer zugesagten Eigenschaften der Immobilie, der Abwesenheit von Belastungen, dem genauen zeitlichen Ablauf des Besitzübergangs und der zu leistenden Zahlungen, etc. etc. ist also unbedingt anzuraten. Eine sachkundige fachliche Begleitung ist bei der Erstellung meistens die bessere Variante, auch wenn es evtl. etwas kostet.

und vielleicht zuerst nur ein Grundstück ?

Beim Kauf eines Agrargrundstücks ist zusätzlich zu den Besitzverhältnissen darauf zu achten, ob Pachtrechte (z.B. „livello“) oder Vorkaufsrechte („diritto di prelazione“) oder Wegerechte („diritto di passagio“) oder andere Einschränkungen oder Auflagen ("vincoli") existieren. Bevor Sie irgendwelche Zahlungen tätigen, sollten Sie die Zonung und daran geknüpfte Bau-Nutzungs-Zulassung (d.h. zeitlich aktuelles „certificato di destinazione urbanistica“) jeder Parzelle des betreffenden Grundstücks einsehen und sich vergewissern, dass Sie dort auch Ihr Haus bauen dürfen, und ggf. welche spezifischen Bauauflagen („vincolo“ oder spezielle Bauvorschriften) Sie zu erfüllen haben.
Sollten Sie mehrere Grundstücke in einer bestimmten Gegend zur Auswahl haben bedenken Sie auch, dass die Bauvorschriften von Gemeinde zu Gemeinde abweichen, auch bei unmittelbaren Nachbargemeinden, und dass diese Abweichungen z.T. SEHR erheblich sein können!

Vielleicht doch zum Makler gehen ?

Es ist sicher relativ schwer, in einem fremden Land, vielleicht auch ohne Kenntnisse der Landessprache, einen Immobilienkauf zu tätigen. Sich aber nur darauf zu verlassen, das man spätestens beim Notar ja ohnehin feststellen wird, ob mit dem Traumhaus alles in Ordnung ist, bleibt aber immer heikel. In einigen Fällen ist es dann nämlich schon zu spät, da meistens bereits im Rahmen des Vorvertrags Zahlungen geleistet wurden, die u.U. nur mit einem langwierigen Prozess zurückerhalten werden können. Es ist deshalb ratsam, sich an einen professionellen, eingetragenen Makler ("agente immobiliare") zu wenden. Er wird, im Gegensatz zu den nicht eingetragenen "Vermittlern", durch seine Verbandsbestimmungen auch rechtlich dazu angehalten, die rechtlichen Aspekte einer Immobilie genau zu prüfen, bevor er sie anbietet.

Die Anmerkungen über die Bauqualität der Ferienhäuser bleiben aber auch in diesem Fall relevant !